Jak kupić mieszkanie dla siebie – checklista 1001 rzeczy do sprawdzenia przed zakupem

Zakup mieszkania dla zwykłego kowalskiego zawsze będzie wyzwaniem. Mieszkania i nieruchomości kosztują stosunkowo dużo w porównaniu do naszych codziennych wydatków. Duże pieniądze wywołują duże emocje, a w inwestowaniu emocje są naszym wrogiem. Poniższy artykuł powinien pomóc osobie kupującej przejść przez to wyzwanie. Opisane w nim zostały rzeczy, które należy sprawdzić przed zakupem mieszkania dla siebie. Na pewno nie są to wszystkie rzeczy (każde mieszkanie jest inne), ale chociażby o tych punktach pasuje pamiętać przy zakupie. Sporządzono je w postaci checklisty. Ma ona na celu pomóc osobie kupującej nie zapomnieć o sprawdzeniu ważnych rzeczy i zadaniu właściwych pytań sprzedającemu oraz zwróceniu uwagi na niektóre wybrane aspekty techniczne i prawne. Zmniejszy to ryzyko zakupu “kota w worku” lub przepłaceniu. W swoim mieszkaniu ma być dobrze, komfortowo, wspaniale i bezpiecznie… Więc nie zapominajmy o tym w trakcie zakupu.

1. Wyszukanie dobrej i pasującej oferty

Pasującej dla Ciebie! Znaleźć mieszkanie do sprzedaży możemy zarówno wśród znajomych, w social media, jak również w internecie. Zazwyczaj największe i najbardziej znane serwisy posiadają w swojej ofercie najwięcej ogłoszeń, więc warto od nich zacząć. Na mniejszych (często darmowych) serwisach też mogą pojawić się ciekawe ogłoszenia. 

Przeglądając poszczególne oferty, nie warto do końca kierować się ceną podaną w ogłoszeniu. Może ona być jedynie punktem zaczepienia się. To, że jest tam napisana pewna kwota wcale nie oznacza, że mieszkanie za tyle się sprzeda. Oglądaj i negocjuj! 

Z drugiej strony, jeśli oferta wyróżnia się na tle innych dużo niższą ceną, to nie oznacza, że jest to od razu okazja inwestycyjna. Okazją jest zakup odpowiedniego mieszkania w odpowiedniej cenie. Najpierw się zastanów czy jest to odpowiednia opcja dla Ciebie? W nieruchomościach są duże marże i duże pieniądze. To spowodowało, że jest dużo chętnych “poszukiwaczy okazji”, firm i inwestorów, którzy w tym się specjalizują i tym się zajmują od lat. Mają oni specjalistyczne narzędzia i agregatory, dzięki którym są w stanie wychwytywać z rynku nieruchomości “perełki” i docierać do sprzedającego w krótkim czasie. Zbyt niska cena oferty na tle innych lub cena dużo poniżej ceny rynkowej powinna włączyć alarm. To nie oznacza, że od razu jest to złe mieszkanie, ale coś ma być na rzeczy, gdyż liczni inwestorzy i firmy jeszcze tej “perełki” nie kupiły. Taką ofertę warto sprawdzać dokładniej pod względem wad ukrytych, stanu prawnego bądź problemów z właścicielem, spółdzielnią, sąsiadami...

2. Planowanie i przygotowanie się do zakupu mieszkania

Wybranie właściwego mieszkania we właściwej cenie i lokalizacji, kalkulacja kosztów i wydatków związanych z zakupem, wyremontowaniem i utrzymaniem mieszkania, planowanie budżetu domowego przed i po zakupie mieszkania, symulacja kredytu hipotecznego i obliczenie jego kosztów...

Zakup właściwego mieszkania we właściwej cenie i lokalizacji nie jest najprostszym zadaniem, szczególnie kupując mieszkanie dla siebie. W tym przypadku liczą się również ludzkie oczekiwania i emocje pojawiające się w trakcie “procesu zakupowego”. Każdy by chciał mieszkać dobrze, z klasą, na prestiżowym osiedlu, w ładnym mieszkaniu, w dobrej lokalizacji i to kupionym w dobrej cenie… A czym jest ta dobra cena? Cena rynkowa mieszkania? Cena, którą jesteśmy gotowi zapłacić za mieszkanie? Ile tak naprawdę kosztuje komfort, wygoda, cisza, spokój, prestiż, wygoda? A ilu jest chętnych na taki styl życia i na Twoje wymarzone mieszkanie? 

Stąd pojawiają się problemy. Pośpiech! Przez pośpiech tracimy głowę, rozsądek i czasami pieniędzy. Nieruchomości cechują się tym, że przed zakupem możemy sprawdzić, co tak naprawdę kupujemy, pojechać tam i zobaczyć, dotknąć… przemyśleć, zaplanować, skalkulować i sprawdzić. Stan techniczny i stan prawny mieszkania to nie jest czarna magia! Da się to zweryfikować! Da się tam pojechać i zobaczyć. Da się zweryfikować sprzedającego, księgę wieczystą mieszkania, spółdzielnie… Da się! Ale jak często o tym zapominamy i jak dużo rzeczy pomijamy? I to właściwie pośpiech jest przyczyną emocji. Przez pośpiech nie jesteśmy w stanie dobrze zweryfikować mieszkania. Staje się ono niewiadomą, za którą trzeba dużo zapłacić, często się zadłużyć. I cały czas w głowie krąży myśl, że taką “okazja” rzadko się trafia i zaraz inny kupujący wystartuje z lepszą ofertą. Stąd są emocje i wszystkie problemy. Doświadczenie jest lekarstwem na to. A póki go nie ma – warto zaopatrzyć się w kartkę papieru, długopis i kalkulator. Na spokojnie, z zimną głową, wszystko policzyć, skalkulować, zaplanować. Gdy mamy plan działań, określone kryteria wymarzonego mieszkania, zaplanowany budżet i wiemy czego chcemy – to dużo łatwiej jest przejść przez proces zakupu mieszkania. Wszystkie koszty da się zsumować, ryzyko obliczyć i zniwelować. Na naszej stronie dostępny jest Kalkulator kredytu hipotecznego, który ma na celu pomóc w opracowaniu symulacji kredytu hipotecznego i obliczeniu wysokości miesięcznej raty i zaplanowaniu budżetu domowego przed i po zakupie mieszkania. Tak, zakup mieszkania to jeszcze nie wszystko. Wyremontowanie i utrzymanie też wchodzą w grę. 

Ważnym aspektem jest również odpowiedź na pytanie: “Czy na to mieszkanie mnie stać?”. Nie mniej ważne pytania: ”Czy ja potrzebuje aż tak duże mieszkanie?”, “Ile ja mam oszczędności i ile ja mogę wydać?”. Przy zakupie na kredyt: “Jaką mam zdolność kredytową?”, “Jak duża będzie miesięczna rata kredytu?”, “Czy dam radę to spłacać?”, “Ile zostanie mi na życie?”, “Czy to mieszkanie zachowa wartość w czasie?”, “Czy będzie mi się dobrze tutaj mieszkało?”. Niby proste pytania, ale są one kluczowe i warto znać na nie odpowiedź przed podjęciem decyzji.

3. Lokalizacja, okolica, sąsiedztwo, infrastruktura, dojazd, bezpieczeństwo osiedla, wygoda i komfort

Tak, lokalizacja jest jedną z najważniejszych rzeczy, którą powinniśmy się kierować pod czas zakupu mieszkania. Lokalizacji nie da się zmienić! Kupując mieszkanie dla siebie – kupujemy na lata miejsce do zamieszkania. We własnym mieszkaniu ma być dobrze! Ale ściany to nie wszystko. Płacąc określoną cenę za mieszkanie, płacimy nie tylko za same ściany, ale również za lokalizację, okolicę, infrastrukturę, sąsiadów, prestiż dzielnicy... 

W cichej, przytulnej, bezpiecznej, piękniej i zadbanej dzielnicy z dużą ilością zieleni będzie przyjemniej się mieszkało. Bezpieczeństwo też jest ważne. Czy dzielnica jest bezpieczna? Czy dzieci będą miały gdzie się bawić? Czy w nocy jest cisza? Jak wygląda sprawa z hałasem od samochodów? Czy są parkingi na osiedlu dla Ciebie i Twoich gości? Czy są garaże? 

Jak wygląda sprawa z dojazdem do pracy, do centrum? Czy są korki w tej okolicy i w których godzinach? Czy są przystanki autobusowe w pobliżu? Czy komunikacja miejsca jeździ zgodnie z harmonogramem? Na ile jest rozbudowana infrastruktura w okolicy: sklepy spożywcze, miejsca wypoczynku i rekreacji, plac zabaw dla dzieci, szkoły, przedszkola, banki, poczta, przychodnie, apteki, fryzjer, zakłady urody damskiej, boiska, parki, siłownie oraz inne firmy i zakłady, które często odwiedzasz?

Jacy ludzie mieszkają na tym osiedlu? Na pewno będzie nam lepiej wśród podobnych nam ludzi. Podobnych wiekiem, poziomem zarobków, poglądami i stylem życia. Warto spojrzeć na samochody, które stoją na osiedlu. Nie jest to precyzyjny wyznacznik, ale z grubsza można określić średnie zarobki i wiek mieszkańców. Zwróć uwagę na czystość osiedla, czy przypadkiem nie są porozrzucane butelki po piwie, fajki i plastiki? Czy śmieci są regularnie wywożone i w ogóle, w jakim stanie jest śmietnik? Zwróć na to uwagę! Przyjedź na osiedle późnym wieczorem. Są korki na drogach? Jest cisza? Czy dzieci się bawią na podwórku, a może młode pary siedzą pod drzewkiem, czy chodzą żule z butelkami i puszkami przez całą noc? To też jest ważne! To też jest komfort zamieszkania! 

Rozmowa z sąsiadem też jest czymś, co warto zrobić przed zakupem mieszkania. Przyszły sąsiad, w przeciwieństwie do sprzedającego, opowie o wszystkich problemach na osiedlu, problemach na klatkach schodowych oraz w poszczególnych mieszkaniach. Szczególnie rozmowa ze starszymi Paniami przed klatką schodową owocuje takimi rodzaju informacjami. Na pewno nie chcemy mieszkać na osiedlu, gdzie co chwilę są awantury sąsiadów czy występują problemy z alkoholem lub innymi używkami. Więc, pytaj u sąsiadów!

4. Stan prawny mieszkania

Może nie być to takie proste, jak się wydaje, gdyż wiele czynników wchodzi w grę i wiele rzeczy potrzeba sprawdzić. 

4.1. Księga wieczysta i podstawa nabycia mieszkania

Podstawowym elementem przy zakupie nieruchomości jest księga wieczysta (KW). Służy ona w celu ustalenia faktycznego stanu prawnego nieruchomości. 

Na podstawie KW jesteśmy w stanie ustalić, czy sprzedający jest właścicielem mieszkania i czy ma prawo go sprzedać. 

Akt notarialny również jest ważny (lub inna podstawa nabycia mieszkania przez właściciela). Warto go przejrzeć i porównać z danymi zawartymi w KW. Sprawdzamy tytuł prawny obecnego właściciela. 

Musimy również sprawdzić, czy przypadkiem nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnością, prawem najmu, dożywociem, prawami osób trzecich oraz czy przypadkiem nie są prowadzone egzekucje bądź inne postępowania. Dobrze o tym wiedzieć przed zakupem, prawda? Sprawdzamy dział III księgi wieczystej (PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA). Zwracamy uwagę na wszystkie wpisy, które tam występują. Również zwracamy uwagę na rubrykę wzmianki. Wzmianka oznacza, że do sądu rejonowego wpłynął wniosek, który jest w trakcie rozpatrywania. Dopiero po jego rozpatrzeniu w księdze wieczystej pojawi się odpowiedni wpis. Z reguły, w treści wzmianki można odnaleźć powód jej zamieszczenia, ale nie zawsze jest to oczywiste. Musimy uważać na niewykreślone wzmianki, gdyż mogą one oznaczać wszczęcie egzekucji komorniczej, rozpoczęcie procesu wpisania hipoteki lub roszczenia osób trzecich. Kolejność wzmianek ma znaczenie! Ale o tym poniżej...

Mieszkanie bez księgi wieczystej

W przypadku braku księgi wieczystej (bo może się tak zdarzyć, że jej nie ma) musimy najpierw dotrzeć, jaki jest stan prawny i finansowy nieruchomości oraz jaki jest tytuł prawny osoby sprzedającej i czy ona ma prawo sprzedać daną nieruchomość. W przypadku takich mieszkań, często jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To znaczy, że spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem mieszkania. Po weryfikacji tożsamości osoby sprzedającej warto również sprawdzić kilka dodatkowych rzeczy: 

• Zaświadczenie lub inny dokument ze spółdzielni mieszkaniowej, który potwierdza, że sprzedającemu przysługuje prawo spółdzielcze własnościowe do sprzedawanego lokalu mieszkalnego. 
• Zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego na prawo własności, jeśli takowe miało miejsce. 
• Decyzję administracyjną przyznająca prawo użytkowania wieczystego lub własności. 
• Zaświadczenie o niezaleganiu sprzedającego z opłatami do spółdzielni mieszkaniowej, podatkami, składkami do ZUS. 

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej zostanie bardziej szczegółowo opisany w osobnym artykule, gdyż jest to większy temat.

4.2. Weryfikacja sprzedającego

Warto również poprosić sprzedającego o 2 dokumenty w celu weryfikacji jego tożsamości. W przypadku gdy jest więcej jak jeden właściciel – każdy z właścicieli musi wyrazić zgodę na sprzedaż (inaczej jest kupowany udział w nieruchomości). Często krótka rozmowa ze wszystkimi właścicielami przez telefon wystarczy, aby w tym się upewnić. I warto to zrobić przed wpłaceniem zadatku lub podpisaniu umowy. 

4.3. Weryfikacja stanu finansowego, działalności gospodarczej, kwestii podatkowych

Sprawdzamy również, czy wszystkie podatki i opłaty dotyczące nieruchomości zostały uregulowane. Jest to szczególnie ważne w przypadku darowizn i spadków. Sprawdzamy, czy właściciel nie ma zadłużenia lub zalegania w opłatach bieżących (np. czynsz lub opłaty za media). Sprawdzamy, czy przypadkiem nie jest (lub była) prowadzona działalność gospodarcza w mieszkaniu. Jeśli takie zdarzenie miało miejsce – to warto sprawdzić, czy przypadkiem działalność ta nie miała długów. Warto również zweryfikować czy poprzedni najemcą nie miał działalności prowadzonej w tym mieszkaniu. 

4.4. Weryfikacja mieszkańców oraz osób zameldowanych

Sprawdzamy, czy ktoś jest w mieszkaniu zameldowany na pobyt stały lub czasowy. Wymeldowanie tych osób po zakupie może być problematyczne i będzie ciężarem nowego właściciela. Uzyskać informacje o osobach zameldowanych możemy w urzędzie miasta lub gminy. Wystarczy, że wytłumaczymy sprawę i się zapytamy: “Czy ilość zameldowanych osób w tym mieszkaniu wynosi 0?”. Sprawdzamy (pytamy), czy ktoś obecnie mieszka w mieszkaniu, czy zamierza się wyprowadzić przed zakupem, czy w innym ustalonym terminie. Może to być właściciel, który do momentu zakupu nowego mieszkania będzie musiał pomieszkać “tylko przez chwilę”. W tym przypadku rozmowa z właścicielem jest ważna. Zadanie mu kilku pytań o jego planach na przyszłość, jaki jest powód sprzedaży, kiedy opuści mieszkanie, co konkretnie zostanie zabrane z mieszkania. Każdy z nas jest tylko i aż człowiekiem. Zawsze da się z człowiekiem dogadać. Czasami musimy przyłożyć więcej wysiłku, ale się da. 

4.5. Weryfikacja spółdzielni oraz inne opłaty

Warto również sprawdzić bilans spółdzielni. Jak wyglądają jej finanse, ile jest na koncie, jaka część środków jest przeznaczona na fundusz remontowy, czy w najbliższym czasie są zaplanowane remonty, odświeżenia, naprawy, wymiana windy, ocieplenie budynku itp. 

Sprawdzamy również, czy są osoby zalegające z opłatami. Dowiadujemy się jak wysoki jest czynsz, opłaty oraz rachunki. Musimy mieć potwierdzenie, że spółdzielnia jest, działa i ma za co działać. 

Bardzo ważna rzecz – wszystko musimy mieć na piśmie.. Jeśli sprzedający jest uczciwy – to nie będzie stwarzać problemów w dotarciu do tych informacji.

5. Stan techniczny mieszkania

Czy będzie się dobrze, wygodnie i komfortowo mieszkało? Zwracamy uwagę na każdy szczegół i drobiazg. Spisujemy wszystkie wady jawne i ukryte. Będzie to powód do negocjacji ceny mieszkania. 

Sprawdzamy wszystkie elementy mieszkania, otwieramy i zamykamy każde drzwi i szafki, włączamy i wyłączamy każde urządzenie, sprawdzamy wszystkie gniazdka. Korzystając z wyposażenia mieszkania, można zauważyć, czy wszystko jest na swoim miejscu i czy wygodnie się z tego korzysta (ergonomia). To, że mieszkanie wygląda ładnie, jest wysprzątane, wystagowane i ładnie urządzone, wcale nie oznacza, że jest dobrze i ergonomicznie zrobione. Zwracamy na to uwagę. 

• Sprawdzamy ogólny stan mieszkania, jak wygląda, jaki jest stan kuchni i łazienki, stan wykończenia, podłóg i sufitów.
• Sprawdzamy temperaturę w mieszkaniu, stan i rodzaj wentylacji oraz wilgoć. Jaki jest zapach? Czy przypadkiem na ścianie grzyby nie rosną. Po wielu latach zaniedbywania grzybów będzie ciężko się pozbyć. Czasami jedynym sposobem jest skucie i zrobienie tynków od nowa, a w szczególnych przypadkach pozbycie się grzyba będzie niemożliwe. W dobrze wentylowanym i prawidłowo ogrzewanym mieszkaniu nie będzie nieprzyjemnych zapachów i nie rosną grzyby na ścianach. Jakość powietrza w mieszkaniu ma ogromny wpływ na zdrowie i samopoczucie mieszkańców! Zdarza się, że na ścianach są tylko atrapy kratek wentylacyjnych – dlatego warto zwrócić na to uwagę. 
• Sprawdzamy stan i szczelność okien i drzwi wejściowych. Czy są bezpieczne, przeciwwłamaniowe, czy posiadają certyfikat?
• Sprawdzamy stan instalacji elektrycznej, hydraulicznej i gazowej. Czym jest ogrzewane mieszkanie i w jaki sposób? Jaki jest stan pieca (jeśli jest) i czy był regularnie serwisowany? Sprawdzamy szczelność wszystkich zaworów. Zwracamy szczególną uwagę na wycieki, przecieki, mokre plamy na podłodze, ścianach i suficie. W przypadku starszych mieszkań – weryfikujemy czy hydraulika i elektryka były wymieniane i kiedy. Zdarzają się przypadki, że wymienione zostają jedynie widoczne elementy. Sprawdzamy, to bardzo istotny element wpływający na jakość życia. W przypadku niepewności można skorzystać z usług specjalisty. Sprawdzamy również stan kanalizacji, odpływ wody pod prysznicem, ciśnienie wody w rurach. 
• Sprawdzamy również stan klatki schodowej, piwnicy i elewacji. Zwracamy uwagę nawet na takie drobiazgi jak zapach i wilgoć. Wchodzimy do piwnicy. Jest wilgotno? Jest zalana? Dobrze pachnie? A klatka schodowa: ładna i zadbana, czy są akty wandalizmu, porozrzucane butelki, puszki, papierosy...? Czy elewacja jest ocieplona? Jeśli nie to czy spółdzielnia w najbliższym czasie planuje to zrobić?
• Lokalizujemy zawory rewizyjne i sprawdzamy czy faktycznie działają. Zawory rewizyjne muszą być i działać!
• Sprawdzamy balkon bądź taras, czy jest, i jaki jest jego stan?
• Zwracamy uwagę na jakość materiałów z których są wykonane poszczególne elementy. Żeby się nie okazało, iż po pół roku trzeba będzie wymienić i naprawić sporo rzeczy i/lub robić dodatkowy remont.
• Mierzymy powierzchnię mieszkania. W niektórych przypadkach (często w starszych mieszkaniach i kamienicach) może ona się różnić od podanej, a kilka metrów w jedną-drugą stronę odbijają się na cenie końcowej. Dzieje się tak przez krzywe ściany, nieprecyzyjność pomiaru lub zmiany układu mieszkania przez właściciela. Poziomnica może zostać naszym przyjacielem. 

Nie ma co się wstydzić sprawdzać te wszystkie rzeczy! W końcu wydajemy kilkaset tysięcy złotych i mamy prawo wiedzieć co dokładnie kupujemy. Nierzadko sprzedający próbuje ukryć niektóre usterki i wady mieszkania. Pamiętaj, że w akcie notarialnym jest punkt, w którym oświadczasz, że zapoznałeś się ze stanem technicznym mieszkania i nie wnosisz do tego żadnych zastrzeżeń i uwag. Czyli po zakupie mieszkanie wszystkie usterki stają się Twoim problemem. 

6. Finalizacja zakupu

Kiedy wszystko jest już sprawdzone i zweryfikowane i mamy podjętą pozytywną decyzję dotyczącą zakupu – możemy go finalizować. Dogadujemy się ze sprzedającym, ustalamy terminy wyprowadzki, wymeldowania się, zabrania rzeczy z mieszkania, ustalamy formę i terminy płatności oraz wszystkie szczegóły… I można umawiać notariusza. W zależności od tego, jakie warunki sprzedaży zostały ustalone pomiędzy stronami, możemy najpierw zawrzeć umowę przedwstępną. Jest to zabezpieczenie dla każdej strony, że transakcja dojdzie do skutku. Sporządzenie takiej umowy u notariusza daje większą pewność, że interesy obu stron transakcji zostaną skutecznie uwzględnione i zabezpieczone, a umowa zostanie sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi i aktualnymi przepisami prawa.

7. Zakup mieszkania – wizyta u notariusza

Warto umówić notariusza z rana w godzinach roboczych. Gdyby była potrzeba na szybko jeszcze coś zweryfikować to nie zamykamy sobie drogi do tego. 

Stawiamy się na określoną godzinę, posiadając wszystkie niezbędne dokumenty (w tym dowód tożsamości), czytamy wszystkie dokumenty PRZED podpisaniem, weryfikujemy czy dane sprzedawcy, dane nabywcy i podpisy się zgadzają. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto jeszcze raz wejść na księgę wieczystą nieruchomości z zobaczyć czy przypadkiem nie pojawiły się nowe wpisy lub wzmianki i czego one dotyczą. Zdarzają się sytuację, że komornik się dowie, że dłużnik ma zamiar sprzedać mieszkanie (np. zobaczy ofertę sprzedaży) i złoże wniosek do sądu rejonowego. Na jego wniosek zostanie wpisana wzmianka do księgi wieczystej. Więc warto to sprawdzić.

W tym artykule zostały pominięte kwestie zakupu mieszkania od dewelopera czy z rynku wtórnego, z remontem czy do remontu. Również zostały pominięte szczegółowe opisy każdego elementu i podpunktu. Te rzeczy zostaną opisane w kolejnych artykułach. Zostały podane jedynie wybrane aspekty do sprawdzenia i weryfikacji przed zakupem mieszkania. W artykule nie ma rad, ani prawnych, ani technicznych. Podane informacje mogą nie znaleźć zastosowania w szczególnych przypadkach. Należy je traktować jedynie informacyjnie, sprawdzić we własnym zakresie lub skorzystać z porady eksperta.