Przyrost naturalny liczby ludności w Polsce

Wzór na przyrost naturalny

Przyrost naturalny i demografia a inwestowanie w nieruchomości

Zakup mieszkania na własne potrzeby zazwyczaj nie wiąże się z patrzeniem na demografię bądź tempo wzrostu liczby ludności. Po prostu patrzymy na to, gdzie będzie dobrze. Bardziej lokalizacja wchodzi w grę, cena, standard nieruchomości, infrastruktura w okolicy, udogodnienia... Natomiast, na mieszkanie inwestycyjne już inaczej patrzymy. Wchodzi w grę tutaj stopa zwrotu z nieruchomości mierzona w skali roku. I ma być ona jak można większa. Od czego zależy? Od ceny mieszkania. Tak naprawdę to ile zarobimy (bądź stracimy) na nieruchomości jest określane w momencie jej zakupu. Im cena niższa – rentowność jest większa. Dotyczy to zarówno wynajmu długoterminowego, krótkoterminowego i flipowania. Co wpływa na stopę zwrotu?

Lokalizacja i standard nieruchomości

Lokalizacja jest najważniejsza w inwestowaniu w nieruchomości. W zależności od perspektywy patrzenia przyszłego kupcy bądź najemcy – "dobrym" mieszkaniem może być zarówno położone w centrum miasta, obok uczelni (dla studentów i wykładowców), na obrzeżu miasta, blisko lasu... Ta sama lokalizacja może być dobra dla jednej osoby i być nieakceptowalna dla innej. Wszystko zależy od docelowej grupy "klienta", rodzaju nieruchomości, jej standardu i przeznaczenia. Należy wychwycić najlepsze cechy mieszkania i okolicy i spróbować dostosować je do lokalizacji oraz potrzeb docelowych grup klientów. Co innego będzie potrzebować student, co innego kawaler, para, rodzina z dzieckiem, duża rodzina, starsza samotna Pani. Nie da się dopasować mieszkania idealnie do wszystkich grup docelowych. A tak jak liczy się stopa zwrotu – musimy zdecydować i skalkulować na której grupie docelowej zarobimy najwięcej w tej lokalizacji i dopasować mieszkanie do tej grupy (układ mieszkania, meble, standard). Oczywiście, każdy by chciał niedrogie mieszkanie w wysokim standardzie, ale bądźmy realistami. Pamiętajmy również o remoncie, jeśli jest potrzebny. Zarówno małe odświeżenie jak również wymiana mebli, kuchni bądź łazienki, zmiana układu pomieszczeń – wiążą się z kosztami, które należy uwzględnić w kalkulacji/kosztorysie.

Okolica nieruchomości, infrastruktura i udogodnienia w pobliżu

Ważnym aspektem jest okolica nieruchomości. Elewacja bloku (jest zadbana czy zniszczona), czy podwórko jest ładne, czy jest plac zabaw dla dzieci, czy jest dużo zieleni, czy są przystanki w okolicy, sklepy spożywcze, galerie, restauracje, przychodnie, uczelnie, parki, banki oraz inne udogodnienia. Bezpieczeństwo i czystość dzielnicy są nie mniej ważne! Na to wszystko patrzy docelowy klient. Te aspekty należy również uwzględniać w kalkulacji rentowności inwestycji.

Demografia i przyrost naturalny

Inwestując w nieruchomości, szczególnie w mieszkania i apartamenty powinniśmy uwzględnić demografię i przyrost naturalny liczby ludności. Ze wzrostem ilości ludzi w miejscowości rośnie również zapotrzebowanie na mieszkania. Ludzie muszą gdzieś mieszkać. Powoduje to rozwój rynku nieruchomości. Nowe mieszkania są budowane, starsze – odświeżane, żeby przeciwdziałać rosnącej konkurencji. Standard rośnie wraz z cenami. Natomiast, gdy mamy do czynienia z ubytkiem liczby mieszkańców i ten ubytek jest znaczący – powinniśmy na to uważać, gdyż może to się przyczynić do spadku cen nieruchomości na dłuższym horyzoncie. Ubytek liczby ludności przyczynia się do spowolnienia rynku nieruchomości, spadku ich cen, większej konkurencji na rynku wynajmu mieszkań i spadku cen wynajmu.

Najbardziej popularnym sposobem inwestowania polaków jest pasywny wynajem długoterminowy. Wymaga on najmniej zaangażowania. Wzrost ceny mieszkania w czasie oraz comiesięczne wpływy od najemców. Czy to nie brzmi dobrze? Ceny mieszkań rosną od roku 2013, pomimo malejącego przyrostu naturalnego w kraju. Życie jest koncentrowane w miastach, szczególnie w dużych miastach. Wykresy oraz ceny pokazane na stronie "Ceny mieszkań w Polsce. Rynek nieruchomości mieszkaniowych" dotyczą największych miast w Polsce. W małych miejscowościach z wyjazdem ludzi oraz zmniejszeniem się populacji zapotrzebowanie na mieszkania spada wraz z cenami. Dlatego tak ważnym jest uwzględnić przyrost naturalny w Twoim mieście przed zainwestowaniem pieniędzy. Jest to proces długotrwały i są wyjątki (np. miasta turystyczne). Lublin jest przykładem dużego miasta ze spadającym trendem liczby ludności i rosnącym trendem ceny mieszkań.

Kolejny ważny aspekt – struktura demograficzna. Dzięki postępowi technologicznemu i poziomu medycyny – długość życia wzrasta, a społeczeństwo się starzeje. Występuje zjawisko wzrostu liczby jednoosobowych gospodarstw domowych bez dzieci. Na skutek napędzania gospodarki musimy coraz więcej pracować, żeby utrzymać rodzinę. Dawniej, jednej pracującej osoby wystarczało, żeby jakość życia rodziny 2 + 2 była na dosyć dobrym poziomie. W obecnych czasach, coraz częściej dwie osoby muszą pracować żeby się utrzymać. Dzieci są zostawiane w żłobkach, chodzą na dodatkowe zajęcia i lekcje w szkołach bądź więcej czasu spędzają z babcią i dziadkiem. Ze względu na powyższe trudności, co raz więcej ludzi nie decyduje się na rodzinę, tworząc tak zwane jednoosobowe gospodarstwo domowe, które nie potrzebuje dużego mieszkania. Zważając na koszty utrzymania większego mieszkania – starsze osoby też decydują się na mniejszy metraż. Rynek nieruchomości dostosował się do tego trendu. Coraz częściej powstają małe, mniejsze, mini i mikro mieszkania i apartamenty. Mniej metrów = mniejsza cena zakupu/wynajmu. Prosta ekonomia.

Inwestowanie w nieruchomości nie jest proste, wymaga wiedzy, doświadczenia, myślenia krytycznego, zimnej analizy i jest uzależnione od wielu czynników oraz aspektów i trendów, które warto zwiąć pod uwagę. Ceny nieruchomości nie zawsze i nie wszędzie rosną. Jeśli inwestujesz – inwestuj z zimną głołą i otwartym Excelem.