Błędy przy zakupie nieruchomości na kredyt. Nie ufaj deweloperom, sprzedawcom, bankom i doradcom kredytowym!

W tym artykule zostaną opisane zagadnienia związane z zakupem nieruchomości i zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Opisałem tutaj również rzeczy, na które warto zwrócić uwagę oraz fragmenty mojej historii. Kupując moje pierwsze mieszkanie i zaciągając kredyt hipoteczny popełniłem mnóstwo finansowych błędów, za które sporo zapłaciłem. I tylko dzięki mądrym radom mojego ojca nie wpadłem w spirale długów, nie straciłem mieszkania i mogę spać spokojnie. Opowiem, co mnie napotkało i w jaki sposób chcieli mnie oszukać "całkiem legalnie". Opowiem również o sposobach, które przyszły do mnie z doświadczeniem. Opowiem o tym, jak bym kupował mieszkanie mając wiedzę i doświadczenie, które mam teraz oraz do których wniosków doszedłem. Piszę o tym, żeby ostrzec moich czytelników o przekrętach i pułapkach, które możecie napotkać. Mam nadzieję, że komuś się to przyda i pomoże oszczędzić pieniądze, czas i nerwy. 

Wybór nieruchomości a sprzedawcy

Nie jest tajemnicą, że każdy sprzedawca chce sprzedać jak najdrożej, osiągając tym samym większy zarobek na transakcji. Nie ważne czy sprzedawcą to deweloper, biuro nieruchomości czy osoba prywatna – zawsze sprawdzaj stan techniczny i stan prawny nieruchomości oraz negocjuj cenę. To Twoim zadaniem jest zakup właściwej nieruchomości we właściwej cenie i lokalizacji. Sprzedawcy często korzystają na naszych emocjach i pośpiechu mówiąc, że np. "Jest Pan/Pani 8 osobą zainteresowaną", "Znajomy ma zamiar kupić i przyniesie wieczorem zaliczkę", "Klient już wpłacił zaliczkę, ale jeśli się rozmyśli wtedy Panu/Pani to sprzedam", "Od przyszłego miesiąca podnoszę cenę, bo nieruchomości na rynku zdrożały", "Sąsiad sprzedał takie samo mieszkanie X tyś. zł drożej miesiąc temu"... A wszystko po to, żeby uśpić czułość kupującego. Żeby za bardzo nie sprawdzał, bo co jeśli wykryje wady nieruchomości – trzeba będzie zejść z ceny. Oraz żeby kupujący za długo nie myślał, bo przypadkiem uświadomi sobie, że np. cena jest dużo większa od rynkowej, oferowana nieruchomość potrzebuje sporo inwestycji czasu i pieniędzy albo po prostu zrozumie, że potrzebuje co innego.

• Zdarzają się sytuacje, że umowa rezerwacyjna jest już podpisana, ale sprzedawca (w tym przypadku deweloper) sprzedaje mieszkanie za gotówkę innej osobie lub sprzedaje za dużo większą kwotę. Osobie, która zarezerwowała nieruchomość jako pierwsza, deweloper oddaje zadatek w 100% (zamiast 200%), wiedząc, że umowa rezerwacyjna w praktyce do niczego nie zobowiązuje i najczęstszej jest mniej korzystna dla kupującego. Jeśli ktoś spotkał się z tym zjawiskiem – warto przedyskutować to z prawnikiem, który się na tym zna. Tak, jest to jedna z patologii na rynku nieruchomości, ale cóż – to się zdarza. Mnie też nie ominęła taka historia przy zakupie pierwszego mieszkania dla siebie, dlatego o tym piszę. 
• Wpłacając zadatek lub zaliczkę, żądaj od sprzedającego dokument potwierdzający wpłatę środków pieniężnych. Uczciwy sprzedawca nigdy nie odmówi. Przed wpłatą pieniędzy koniecznie sprawdź, czy dana osoba jest właścicielem nieruchomości lub osobą upoważnioną do sprzedaży. Przykro będzie jeśli wpłacisz osobie trzeciej, tracąc kasę.
• Między innymi zaliczka a zadatek. Podobne pojęcia, ale całkiem różne w świetle prawa. Zaliczka jest zwrotna na żądanie, zadatek natomiast nie jest zwracany jeśli się rozmyślisz. Jeżeli sprzedawca zrezygnuje z transakcji – to zwraca zaliczkę lub dwukrotność zadatku. 

Oglądanie i sprawdzanie nieruchomości oraz rozmowa ze sprzedawcą i negocjacje są podstawą do przeprowadzenia korzystnej transakcji. Być może uzyskasz lepszą cenę płacąc gotówką, być może zamienisz Swoje mieszkanie w centrum na domek pod miastem z dopłatą... Przygotowaliśmy artykuł pomocny przy zakupie mieszkania. Jest dostępny na blogu: "Jak kupić mieszkanie dla siebie – checklista 1001 rzeczy do sprawdzenia przed zakupem". I pamiętajmy: na spokojnie, z zimną głową, liczymy i sprawdzamy wszystko, 2 razy myślimy przed podpisaniem papierków bądź wpłacaniem pieniędzy. Jeśli mamy wątpliwości – nie wstydźmy się korzystać z pomocy osób z doświadczeniem i wiedzą lub z usług eksperta. Czasami wydane kilka stówek na analizę specjalisty może oszczędzić tysiące złotych, czas i nerwy nasze i naszych bliskich.

Banki, doradcy kredytowi a kredyt hipoteczny

Banki są objęte magiczną aurą zaufania, ale są jedynie firmami (zwykłym biznesem nastawionym na zarabianie pieniędzy), dlatego nierzadko kłamią w sposób bezpośredni lub pośredni. Na dodatek wewnętrzne regulacje i oferty mają na tyle skomplikowane, że nierzadko ich pracownicy też się w tym nie odnajdują, oferują co innego lub zapominają powiedzieć o niektórych rzeczach. Zaciągając kredyt hipoteczny (już po wybraniu właściwej nieruchomości) – warto przede wszystkim samemu pochodzić po placówkach różnych banków, prosząc o przygotowanie oferty wstępnej. Dlaczego na tym etapie nie korzystać z usług doradcy kredytowego? Doradca pobiera wynagrodzenie za swoją pracę. Wynagradza go bank, ale nie oszukujmy się – bank ma to wliczone w ofertę kredytu. Bez pośrednika jest większa szansa, że uda nam się uzyskać lepsze warunki, niższą bądź zerową prowizję lub co innego. 

Korzystać z usług doradcy można, czasami nawet trzeba. Gdy już mamy konkretną ofertę od banku zwracamy się do doradcy kredytowego z pytaniem, czy jest w stanie przebić warunki, które uzyskaliśmy. Doradca kredytowy jest specjalistą działającym na rynku kredytów od lat, ma dostęp do ogromnej liczby ofert różnych banków. Jeśli uzyska dla nas lepsze warunki – super, jeśli nie – nic nie tracimy. 

Więc jakie pułapki i trudności można spotkać na drodze uzyskania korzystnych warunków kredytu hipotecznego i o czym należy pamiętać?

• Decyzja o zakupie nieruchomości i zaciągnięciu kredytu hipotecznego powinna być przemyślana, przeanalizowana i podparta kalkulacjami i licznymi weryfikacjami.
• Zawsze bierz kredyt w instytucji pod nazwą bank. Banki są prawnie inaczej regulowane niż zwykłe firmy, są po prostu bezpieczniejsze, a ich oferty bardziej uczciwe. Zawsze czytaj ze zrozumieniem warunki wstępne i końcowe, zanim podpiszesz umowę. Zdarzyło mi się, że pracownik banku zapomniała mnie poinformować o prowizji. Powiedziała dopiero po tym jak ją o to zapytano. Niestety, na ten moment, już nie mogłem zrezygnować z zakupu i musiałem się zgodzić na przedstawione warunki. Prowizja została doliczona do kwoty kredytu "delikatnie" ją powiększając. Uważajcie na to!
• Oferty banków mogą się różnić nawet o kilkaset tysięcy złotych jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. Warto sprawdzić oferty w co najmniej kilku bankach. I pamiętaj – wysokość raty to jeszcze nie wszystko! Zapoznaj się również z innymi warunkami i porównaj je z warunkami innych banków!
• Kredyt budowlano-hipoteczny w przypadku zaciągnięcia środków na zakup nieruchomości oraz jej remont. Ten błąd nie ominął również mnie. Zaciągając kredyt na mieszkanie z rynku pierwotnego, za bardzo się martwiłem, za co tak naprawdę wyremontuję mieszkanie. Pani z banku powiedziała, że to nie problem i zaproponowała zamiast kredytu hipotecznego kredyt budowlano-hipoteczny. Wyjaśniła mi, że do momentu ukończenia budowy i wyremontowania mieszkania będzie obowiązywać okres karencji, będę płacić jedynie część odsetkową raty kredytu bez części kapitałowej. Poinformowała również o tym, że w okresie karencji oprocentowanie będzie podwyższone o 1%. Tutaj chcę zaznaczyć, że o wszystkim zostałem poinformowany. Jest to przypadek, że oszukałem sam siebie. Ponad rok płaciłem drakońskie raty, a zadłużenie nie malało. W tym czasie zdążyłem zarobić na remont, a pożyczone środki nie były już potrzebne. Jest to jedna z gorszych moich decyzji finansowych.
• Doradca kredytowy jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą. Zarówno jak każda inna firma jest nastawiony na zwiększenie zarobków. Jest wynagradzany przez bank najczęstszej w postaci procentu od kwoty kredytu. Dlatego jest zainteresowany, żeby kredyt, który zaciągasz był jak można większy. Ja osobiście spotkałem z propozycją od doradcy, która była z kategorii "nie do odrzucenia". Pierwsze mieszkanie które znalazłem było zbyt duże i zbyt drogie dla mnie. Wtedy tego nie rozumiałem. Była to szeregówka około 120 m2 w pięknej lokalizacji, ale z kiepskim dojazdem. Na ten czas nie potrzebowałem nawet półowy z tego metrażu. Mojej zdolności kredytowej zaledwo wystarczało do zaciągnięcia kredytu. Problem był również z wkładem własnym. Brakowało mi około 15 tyś. zł, a szeregówka została już wybudowana i trzeba było wpłacać środki. Czekał na mnie również remont. Doradca kredytowy, wiedział o mojej sytuacji finansowej na ten czas i zamiast tego, żeby odmówić mnie od zakupu i popełniania błędu finansowego zachęcał mnie do jeszcze większego błędu. Poinformował mnie, że po złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny, bank sprawdzi mnie w BIK pod względem posiadanych kredytów. Później bank już nie będzie sprawdzać. Doradca zachęcał mnie, żebyśmy (z doradcą) złożyli kilka wniosków do różnych banków o różne kredyty: kredyt hipoteczny, kredyt gotówkowy (te brakujące środki na wkład własny i remont) oraz kredyt hipoteczny nr. 2 na kawalerkę na wynajem. Tak! Twierdził, że kawalerka na wynajem to dobra inwestycja i że jest w stanie załatwić te 3 kredyty jeśli ja znajdę kawalerkę. Powiedział, że rata kredytu na kawalerkę będzie niższa od czynszu, czyli wychodzę na plus. Jego słowa zostały poparte kalkulacjami, które miały sens. Dopiero po latach zrozumiałem, że była to najkrótsza droga do spirali długów i bankructwa. Na szczęście, przedyskutowałem tę opcję z moim ojcem i udało mu się odmówić mnie od zakupu dodatkowej kawalerki i kredytu gotówkowego. Po jakimś czasie, w trakcie tego jak starałem się o kredyt na zakup szeregówki, zadzwonił do mnie sprzedawca z biura nieruchomości i poinformował mnie, że deweloper już sprzedał to mieszkanie innej osobie za gotówkę. Po prostu nie chciał czekać ten miesiąc lub dwa, które były mi potrzebne na uzyskanie kredytu. Pomimo tego, że mieliśmy podpisaną umowę rezerwacyjną i wpłacony przeze mnie zadatek w wysokości 10 tyś. zł! Zadzwoniłem do niego wyjaśnić sprawę, powiedział, że trafił mu się klient za gotówkę, a z umowy ze mną musi zrezygnować. Nawet nie przeprosił. Oddał mi te 10 tyś. zamiast 20 (bo zadatek). Nie konsultowałem tej sprawy z prawnikiem o czym żałuję. To był mój drugi błąd finansowy, gdyż zawsze warto skorzystać z pomocy specjalisty jak się nie znasz na temacie. To był kolejny błąd.

W trakcie zakupu i wyremontowania pierwszego mieszkania sporo się nauczyłem i sobie uświadomiłem. Zdobyłem trochę doświadczenia i wiedzy w zakresie nieruchomości. Moje wnioski: 

• Szanuj przede wszystkim siebie, swoich bliskich i swoje pieniądze. Sprawdzaj każdy element przed dokonaniem transakcji lub podjęciem decyzji.
• Nie pozwalaj siebie poganiać. Na spokojnie, z zimną głową, wszystko policzyć, skalkulować, zaplanować, a dopiero wtedy podejmować decyzje. 
• Korzystaj z pomocy osób z wiedzą i doświadczeniem. Czasami wydane kilka stówek na usługę eksperta może oszczędzić tysiące złotych, czas i nerwy.
• Nie pozwalaj siebie oszukiwać. Zawsze czytaj umowę i pytaj o wszystkie warunki. Dopilnuj, żeby ustalone rzeczy znalazły się w umowie oraz żeby przypadkiem tam się nie pojawiło coś "nowego".
• Zawsze miej kilka opcji, kilka rozwiązań, kilka dróg do realizacji celu.
• Jeśli ktoś Cię pogania – zwolnij. Sprawdź wszystko jeszcze raz od początku. Przegadaj to z innymi osobami.
• Inwestycje to jeszcze nie wszystko. Weź poprawkę na życie. W życiu może wydarzyć się niemal wszystko. Przygotuj sobie 3 scenariusze: optymistyczny, realistyczny i pesymistyczny. Uwzględnij wszystkie zmienne i niewiadome i spróbuj rozwiązać te 3 równania.
• I pamiętaj – nie ufaj nikomu – sprawdzaj!

W artykule nie ma rad, ani prawnych, ani technicznych. Podane informacje mogą nie znaleźć zastosowania w szczególnych przypadkach. Należy je traktować jedynie informacyjnie, sprawdzić we własnym zakresie lub skorzystać z porady eksperta.